Наш адрес

Адрес: 685000, г. Магадан,

ул. Пролетарская, д. 17, офис 10

E-mail: centromek@centromek.ru

Оценка квартир

Анализ рынка жилой недвижимости г. Магадан

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости (газета «Магаданский экспресс»). Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные. Первичный рынок квартир и рынок домовладений в данном анализе не представлен ввиду отсутствия достаточного объема сделок для анализа (объем выборки).

В рамках данного исследования, на территории г. Магадан выделены следующие районы:

1 (первый) – Центральный, примерно ограниченный улицами Гагарина, Советская, Пролетарской, Кольцевой

2 (второй) – мкрн. «31 квартал», мкрн. «Автотэк», Колымское шоссе

3 (третий) – мкрн. «Строитель», мкрн. «Третий»

4 (четвертый) – мкрн. «Моргородок», мкрн. «Нагаево»

5 (пятый) – Отдаленные районы (мкрн. «Солнечный», мкрн. «Пионерный», мкрн. «Марчекан»)

Структура предложения, согласно принятому районированию г. Магадан, представлена в следующей таблице и на диаграмме.

Район Доля предложений, %
Первый 48,1%
Второй 15,0%
Третий 19,2%
Четвертый 10,0%
Пятый 7,7%

image001

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48,1%, находится в первом районе, а наименьшим объемом представлен пятый район – 7,7%.

Структура предложения по количеству комнат представлена в следующей таблице и на диаграмме.

Вид квартиры Доля предложений, %
1-комнатные 21,5%
2-комнатные 48,8%
3-комнатные 29,6%

Наибольший объем предложений, а именно 48,8%, приходится на 2-комнатные квартиры, а наименьшим объемом представлены 1-комнантные квартиры – 21,5%.

Статистические показатели цены 1 кв. м общей площади квартир города Магадан в январе 2013 года, руб./кв. м

Район города Показатели всего 1 комнат. 2 комнат. 3 комнат.

Город

Магадан

среднее 48 833 50 928 50 263 44 952
минимальное 24 286 31 111 28 319 24 286
максимальное 101 852 79 487 101 852 70 667
медиана 48 649 50 000 49 702 43 077

Цены предложений имеют значительный разброс от 24 286 руб./кв. м до 101 852 руб./кв. м. Медианная цена 48 649 руб./кв. м в целом по г. Магадану означает, что половина сделок проходит по цене выше 48 649 руб./кв. м при средней цене в 48 833 руб./кв. м, а максимальная цена 101 582 руб./кв. м.

По ценам на однокомнатные квартиры более половины предложений выше 50 000 руб./кв. м при средней 50 928 руб./кв. м, а максимальная цена 79 487 руб./кв. м.

По двухкомнатным квартирам более половины выше 49 702 руб./кв. м при средней 50 263 руб./кв. м, а максимальная цена 101 582 руб./кв. м.

Половина сделок с трехкомнатными квартирами выше 43 077 руб./кв. м при средней 44 952 руб./кв. м, а максимальная цена 70 667 руб./кв. м.

Ниже приведены статистические таблицы данных по районам г. Магадана согласно принятого в данном анализе районировании по состоянию на январь 2013 г.

Район города Показатели всего 1 комнат. 2 комнат. 3 комнат.

Первый

среднее 52 568 54 711 52 607 50 680
минимальное 31 389 31 389 35 217 38 462
максимальное 101 852 77 500 101 852 70 667
медиана 51 667 54 054 51 205 50 000

Второй

среднее 45 124 49 380 45 288 42 265
минимальное 24 528 40 000 37 473 24 528
максимальное 61 429 61 333 53 678 61 429
медиана 45 455 47 826 44 000 41 389

Третий

среднее 47 556 49 265 49 287 42 642
минимальное 34 722 34 722 40 000 34 722
максимальное 65 854 65 854 65 854 56 579
медиана 46 558 46 558 48 438 41 176

Четвертый

среднее 44 040 43 773 49 430 38 694
минимальное 31 507 39 474 42 857 31 507
максимальное 56 818 47 059 56 818 44 737
медиана 44 079 44 280 49 038 38 633

Пятый

среднее 41 602 40 281 46 123 35 273
минимальное 24 286 31 111 32 407 24 286
максимальное 54 000 49 808 54 000 42 857
медиана 42 752 40 000 46 756 36 975

Статистические показатели рынка квартир города Магадан в целом в период январь 2012 г. – январь 2013 г., руб./кв. м

Структура предложений по видам квартир в период январь 2012 г. – январь 2013 г. представлена в таблице.

Вид квартиры январь 2012 года июль 2012 года январь 2013 года
1-комнатные 20,5% 27,2% 21,5%
2-комнатные 48,1% 52,3% 48,8%
3-комнатные 31,3% 20,4% 29,6%

Из проанализированных данных видно, что доля предложений по 2-комнатным квартирам стабильно составляет около половины от всего числа в пределах 48,1-52,3%. Оставшаяся половина предложений, приходящаяся на 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, распределяется на 20,5% и 31,3% в январе 2012 г., 27,2% и 20,4% в июле 2012 г., 21,5% и 29,6% в январе 2013 г.

Район январь 2012 года июль 2012 года январь 2013 года
Первый 45,5% 48,9% 48,1%
Второй 18,3% 14,9% 15,0%
Третий 11,2% 10,6% 19,2%
Четвертый 13,8% 10,6% 10,0%
Пятый 11,2% 14,9% 7,7%

Изменения значения средней цены 1 кв. м общей площади по периодам по г. Магадану в целом, руб./кв. м

всего 1 комнат. 2 комнат. 3 комнат.
Цена январь 2013 года 48 833 50 928 50 263 44 952
Цена июль 2012 года 39 830 41 648 39 918 36 771
Цена январь 2012 года 37 507 39 569 36 350 37 935
Абсолютное изменение за прошедшее полугодие, руб./кв. м 9 003 9 280 10 345 8 181
Относительное изменение за прошедшее полугодие, % 22,6% 22,3% 25,9% 22,2%
Абсолютное изменение за прошедший год, руб./кв. м 11 326 11 359 13 913 7 017
Относительное изменение за прошедший год, % 30,2% 28,7% 38,3% 18,5%
отношение цены 07.2012/01.2012 106,2% 105,3% 109,8% 96,9%
отношение цены 01.2013/07.2012 122,6% 122,3% 125,9% 122,2%

Для удобства восприятия результатов были представлены показатели динамики за «прошедшее полугодие» и за «прошедший год».

Из проанализированных данных видно, что средняя цена квартир значительно растет на протяжении всего исследуемого периода. За прошедшее полугодие цена выросла на 22,6%, а за прошедший год на 30,2%.

Наименьший рост цены наблюдается по 3-комнатным квартирам 22,2% - за прошедшее полугодие, 18,5% - за прошедший год. Кроме того, цена 3-комнатных квартир снижалась в период с января 2012 г. по июль 2012 г. на 3,1%.

Наибольший рост цены наблюдается по 2-комнатным квартирам и составляет 25,9% за прошедшее полугодие, 38,3% - за прошедший год.

При этом наблюдается увеличение темпа роста цены на квартиры в г. Магадане. Так за период январь 2012 г. – июль 2012 г. рост составил 6,2%, а в период с июля 2012 г. по январь 2013 г. рост составил 22,6%.

По 1-комнатным квартирам за период январь 2012 г. – июль 2012 г. рост составил 5,3%, а в период с июля 2012 г. по январь 2013 г. рост составил 22,3%.

По 2-комнатным квартирам за период январь 2012 г. – июль 2012 г. рост составил 9,8%, а в период с июля 2012 г. по январь 2013 г. рост составил 25,9%.

По 3-комнатным квартирам за период январь 2012 г. – июль 2012 г. снижение составило -3,1%, а в период с июля 2012 г. по январь 2013 г. рост составил 22,2%.

Мир Квартир